ИПС "Әділет"

БҰЙЫРАМЫН:

1. "Тұрғын үй құрылысының Бірыңғай операторының мердігерді (бас мердігерді) таңдау қағидаларын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Өнеркәсіп және құрылыс министрінің 2025 жылғы 25 желтоқсандағы № 551 бұйрығына (нормативтік құқықтық актілері мемлекеттік тіркеу тізілімінде № 37716 болып тіркелген) мынадай өзгеріс енгізілсін:

Көрсетілген бұйрықпен бекітілген Тұрғын үй құрылысының Бірыңғай операторының мердігерді (бас мердігерді) таңдау қағидалары осы бұйрыққа қосымшаға сәйкес жаңа редакцияда жазылсын.

2. Қазақстан Республикасы Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитеті заңнамада белгіленген тәртіппен:

1) осы бұйрықты Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінде мемлекеттік тіркеуді;

2) осы бұйрықты алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін оны Қазақстан Республикасы Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің интернет-ресурсында орналастыруды қамтамасыз етсін.

3. Осы бұйрықтың орындалуын бақылау жетекшілік ететін Қазақстан Республикасының Өнеркәсіп және құрылыс вице-министріне жүктелсiн.

4. Осы бұйрық алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі.

Қазақстан Республикасының
Өнеркәсіп және құрылыс министрі

Е. Нагаспаев

"КЕЛІСІЛДІ"

Қазақстан Республикасы

Ұлттық экономика министрлігі

Қазақстан Республикасының
Өнеркәсіп және құрылыс
министрі
2026 жылғы 6 тамыздағы
№ 394 Бұйрыққа
қосымша
Қазақстан Республикасы
Өнеркәсіп және құрылыс
министрінің
2025 жылғы 29 желтоқсандағы
№ 551 бұйрығымен
бекітілген

Тұрғын үй құрылысының Бірыңғай операторының мердігерді (бас мердігерді) таңдау қағидалары

1-тарау. Жалпы ережелер

1. Осы Тұрғын үй құрылысының Бірыңғай операторының мердігерді (бас мердігерді) таңдауының қағидалары "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" Қазақстан Республикасы Заңының (бұдан әрі – Заң) 38-бабының 1-тармағының 2)-тармақшасына сәйкес әзірленген және тұрғын үй құрылысының Бірыңғай операторының мердігерді (бас мердігерді) таңдау тәртібін анықтайды.

2. Осы Қағидаларда мынадай негізгі ұғымдар қолданылады:

1) жеке тұрғын үйлер кешені – құрылысы жобалау-сметалық құжаттамада көзделген, мансард пен астыңғы қабатты есепке алғанда биіктігі үш қабаттан аспайтын, жеке-дара (отбасымен) тұруға арналған, саны кемінде елу болатын жеке тұрған ғимараттар;

2) кепілдік – Тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторының кепілдік беру жағдайы туындаған кезде көппәтерлі тұрғын үйдің және (немесе) жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтауды ұйымдастыру және үлескерлерге тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарттар бойынша және (немесе) реновациялау шеңберіндегі үлескерлерге реновациялау шеңберіндегі тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарттар бойынша көппәтерлі тұрғын үйдегі және (немесе) жеке тұрғын үйлер кешеніндегі үлестерін беру жөніндегі міндеттемесі;

3) кепілдік беру жағдайы – олар басталған кезде Тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторында көппәтерлі тұрғын үйдің және (немесе) жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау жөніндегі міндеттеме және тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуға кепілдік беру туралы шарт бойынша үлескерлердің алдында және (немесе) реновациялау шеңберіндегі тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуға кепілдік беру туралы шарт бойынша реновациялау шеңберіндегі үлескерлердің алдында жауапкершілік туындайтын, Заңда айқындалған жағдай немесе жағдайлар жиынтығы;

4) кепілдік жарна – уәкілетті компанияның тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуға кепілдік беру туралы шарт бойынша немесе реновациялау шеңберіндегі тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуға кепілдік беру туралы шарт бойынша Тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторына төлейтін ақша сомасы;

5) көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің жобалау құны (бұдан әрі – жобалау құны) – құрылыс-монтаждау жұмыстарының құны, жобаны басқаруға, авторлық және техникалық қадағалауға жұмсалатын шығындар, қарыздар бойынша сыйақы және Заңда көзделген өзге де шығыстар;

6) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу – тараптардың тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шартқа негізделген қатынастары;

7) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуға қатысушылар – құрылыс салушы, уәкілетті компания, мердігер (бас мердігер), екінші деңгейдегі банк, инжинирингтік компания, Бірыңғай оператор, үлескер және реновациялау шеңберіндегі үлескер;

8) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу саласындағы инжинирингтiк компания (бұдан әрі – инжинирингтік компания) – сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі саласында инжинирингтік көрсетілетін қызметтерді жүзеге асыратын, Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген тәртіппен аккредиттелген және Заңның талаптарына сәйкес келетін заңды тұлға;

9) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу саласындағы инжинирингтік көрсетілетін қызметтер – сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі саласында, оның ішінде көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысы барысына мониторинг бойынша және көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысына бағытталған ақшаның нысаналы жұмсалуына бақылау жасау бойынша инжинирингтік көрсетілетін қызметтер кешені;

10) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу саласындағы құрылыс салушы (бұдан әрі – құрылыс салушы) – уәкілетті компанияның жарғылық капиталына қатысу арқылы, көппәтерлі тұрғын үйдің және (немесе) жеке тұрғын үйлер кешенінің тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуды ұйымдастыру жөніндегі қызметті өзінің меншікті және (немесе) тартылған ақшасы есебінен жүзеге асыратын заңды тұлға;

11) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу саласындағы уәкілетті орган (бұдан әрі – уәкілетті орган) – тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу саласында басқаруды, сондай-ақ өз құзыреті шегінде салааралық үйлестіруді жүзеге асыратын орталық атқарушы орган;

12) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт – уәкілетті компания мен үлескер арасында жасалатын, бір тарап көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын қамтамасыз етуге және құрылыс аяқталған соң екінші тарапқа көппәтерлі тұрғын үйдегі немесе жеке тұрғын үйлер кешеніндегі үлесін беруге міндеттенетін, ал екінші тарап төлем жүргізуге және көппәтерлі тұрғын үйдегі немесе жеке тұрғын үйлер кешеніндегі үлесін қабылдауға міндеттенетін, тараптардың тұрғын үй құрылысына үлестік қатысумен байланысты құқықтық қатынастарын реттейтін шарт;

13) Тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторы (бұдан әрі – Бірыңғай оператор) – жарғылық капиталына мемлекет тікелей немесе жанама қатысатын, мақсаты Қазақстан Республикасының халқына тұрғын үйдің қолжетімді болуын қамтамасыз ету саласындағы мемлекеттік саясатты ипотекалық кредиттеу және жалға берілетін тұрғын үйді беру, үлестік тұрғын үй құрылысын дамыту тетіктері арқылы іске асыруға қатысу, сондай-ақ құрылыс саласы үшін қаржы ресурстарының қолжетімді болуын қамтамасыз ету болып табылатын ипотекалық ұйым;

14) уәкілетті компания – дауыс беретін акцияларының (жарғылық капиталға қатысу үлестерінің) жүз пайызы құрылыс салушыға тиесілі, көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің үлестік құрылысын және көппәтерлі тұрғын үйдегі немесе жеке тұрғын үйлер кешеніндегі үлестерді өткізуді қамтамасыз ету жөніндегі қызметті жүзеге асыратын, арнайы экономикалық аймақтардағы қызметті қоспағанда, қандай да бір өзге коммерциялық қызметпен айналысуға құқығы жоқ заңды тұлға;

15) үлес – салынған көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрамына кіретін, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шартқа сәйкес үлескерге және (немесе) реновациялау шеңберінде тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шартқа сәйкес реновациялау шеңберіндегі үлескерге берілетін көппәтерлі тұрғын үйдегі пәтер немесе тұрғын емес үй-жай немесе жеке тұрғын үйлер кешеніндегі жер учаскесі бар жеке тұрғын үй;

16) үлескер – көппәтерлі тұрғын үйдегі немесе жеке тұрғын үйлер кешеніндегі үлесті алу мақсатында тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт жасасқан жеке тұлға (уақытша болатын шетелдіктер қоспағанда), заңды тұлға немесе қызметін бірлескен қызмет туралы шартқа сәйкес жүзеге асыратын тұлға (жай серіктестік, консорциум);

17) реновациялау шеңберінде тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу кепілдігін беру туралы шарт (бұдан әрі-реновация шеңберінде кепілдік беру туралы шарт) – Тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторы, құрылыс салушы, уәкілетті компания және реновациялау объектісінің немесе реновациялау объектісіне кіретін жылжымайтын мүліктің барлық меншік иелері арасында Заңда айқындалатын тәртіппен және талаптарда жасалатын шарт.

2-Тарау. Тұрғын үй құрылысының Бірыңғай операторының мердігерді (бас мердігерді) таңдау тәртібі

3. Көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау, сондай-ақ жұмыстың қалдық құнын анықтау мақсатында уәкілетті компания аудитті, талдауды және қажет болған жағдайда техникалық байқауды, аяқталмаған құрылыстың құнын бағалауды, жобалық-сметалық құжаттаманы түзетуді және объектідегі құрылыс-монтаждау жұмыстарын қайта бастау үшін қажетті шараларды жүзеге асырады.

Бұл ретте, көрсетілген шараларды жүргізуге арналған шығындар осы Қағидаларға сәйкес құрылысты аяқтау үшін көзделген қаржыландырудың жалпы көлеміне енгізіледі.

4. Уәкілетті компания көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің аяқталмаған құрылысына техникалық сараптама және бағалау жүргізу бойынша сараптамалық қызметтерді жүзеге асыратын аккредиттелген ұйымды келесі негіздер болған жағдайда тартады:

сәулет-құрылыс бақылауын және қадағалауын жүзеге асыратын лауазымды тұлғалардың ұйғарымдары;

инжинирингтік компанияның құрылыс барысын, үлескерлердің ақшасының мақсатты пайдаланылуын және жобалық құны шегінде орындалған жұмыстардың көлемін бақылау бойынша ескертулері;

авторлық қадағалаудың жобалау-сметалық құжаттаманың сәйкестігіне ескертулері;

кепілдік жағдайын хабарландыру сәтінде 6 айдан астам құрылыс-монтаждау жұмыстарының болмауы;

аяқталмаған объектінің құрылысын консервациялау кезінде.

5. Бірыңғай оператор уәкілетті компанияға аудит жүргізу мақсатында объектіде құрылыс-монтаждау жұмыстарын қайта бастау үшін қажетті іс-шараларды жүргізеді және Бірыңғай оператордың ішкі құжаттарына сәйкес тәуелсіз аудиторлық ұйыммен шарт жасасады.

6. Көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің, аудиторлық ұйымдардың аяқталмаған құрылысына техникалық сараптама және бағалау жүргізу бойынша сараптамалық қызметтерді және объектіде құрылыс-монтаждау жұмыстарын қайта бастау үшін қажетті өзге де көрсетілетін қызметтерді және (немесе) жұмыстарды жеткізушілерді жүзеге асыратын аккредиттелген ұйымдарды іріктеу Осы Қағидаларға сәйкес Бірыңғай оператордың келісімі бойынша электрондық форматта сатып алуды жүргізуді қамтамасыз ететін цифрлық жүйе болып табылатын Еуразиялық электрондық портал (бұдан әрі - веб-портал) арқылы уәкілетті компания жүзеге асырады.

Іріктеуге қатысушылар болмаған жағдайда, Бірыңғай оператормен келісім бойынша уәкілетті компания кемінде үш әлеуетті өнім берушіден (олар болған кезде) коммерциялық ұсыныстарды сұрату туралы веб-порталда хабарландыру жариялайды және көрсетілетін қызметтердің (орындалатын жұмыстардың) құны, мерзімдері және сапалық сипаттамалары бойынша неғұрлым тиімді шарттар ұсынған өнім берушімен шарт жасасады.

7. Бірыңғай оператор жобалау-сметалық құжаттаманың, бастапқы есепке алу құжаттарының және техникалық зерттеу (бар болса) және/немесе аудит нәтижелерін қамтитын құжаттаманың негізінде құрылыстың аяқталуына, объектілерді пайдалануға беруге және Бірыңғай оператордың қаражатын (шығындарын) қайтаруға байланысты қосымша шығындарды ескере отырып, жұмыстардың қалдық физикалық көлемдеріне, олардың құнына және уәкілетті компанияның қаржыландыру сомасына талдау жүргізеді.

8. Бірыңғай оператор объектінің конструктивтік схемасына, оның көлемдік-жоспарлау, инженерлік-техникалық және (немесе) технологиялық жобалау шешімдеріне оның ішінде инженерлік және (немесе) технологиялық жабдықты, негізгі материалдарды және (немесе) техникалық-экономикалық көрсеткіштерді өзгертетін бұйымдарды ауыстыруға әсер ететін, сондай-ақ құрылыс ресурстарының құнының кемінде он пайызға өсуіне байланысты ведомстводан тыс кешенді сараптама жүргізу туралы шарт жасалған күнге дейін келтірілген сметалық құнын арттырған жағдайда жобалау-сметалық құжаттамаға өзгерістер мен толықтырулар енгізудің негізделген қажеттілігі туындаған жағдайда, жобалық-сметалық құжаттаманы түзетуді, қайта сараптама жасауды және уәкілетті компаниямен қайта бекітуді ұйымдастыруды жүзеге асырады;

9. Көппәтерлі тұрғын үйді немесе жеке тұрғын үйлер кешенін салуға бөлінген аумақ шегінде инженерлік желілердің құрылысына, оның ішінде сыртқы желілерді, жүйелер мен жабдықтарды, абаттандыру және көгалдандыру объектілерін салуға арналған жобалау-сметалық құжаттама болмаған жағдайда, Бірыңғай оператор объектіні пайдалануға беру мақсатында уәкілетті компаниямен тиісті жобалау-сметалық құжаттаманы әзірлеуді және кешенді ведомстводан тыс сараптамадан өткізуді ұйымдастырады.

Бұл ретте көрсетілген шығындар объектінің құрылысын аяқтау үшін қаржыландыру көлеміне кіреді.

10. Бірыңғай оператор құрылыс мердігерлігі шартын жасасу тәсіліне байланысты көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын олардың ақылы, мерзімділігі және қайтарымдылығы шарттарында аяқтауды қаржыландыруды келесі тәсілдермен жүзеге асырады:

тікелей қаржыландыру немесе механизм арқылы шартталғанның ағымдағы мердігермен (бас мердігермен) құрылыс мердігерлігі шартын қайта жасасу кезінде немесе жаңа мердігермен (бас мердігермен) құрылыс мердігерлігі шартын жасасу кезінде қаржыландыру;

қатысушымен (инвестормен) бірлескен қызмет туралы шарт жасасу кезінде тікелей қаржыландыру.

11. Бірыңғай оператор көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтауды қаржыландыруды келесі шарттармен жүзеге асырады:

сыйақы мөлшерлемесі - сыйақы мөлшерлемесі кредиттік желі ашу арқылы тікелей қаржыландыру кезінде қорландыру құнынан 3%-дан аспауға тиіс және екінші деңгейдегі банктерде Бірыңғай оператор шартты салымдарды орналастырған кезде екінші деңгейдегі банк үшін қорландыру құнынан 5%-дан аспауға тиіс;

қаржыландыру мерзімі - 36 айдан аспайды;

негізгі борышты және/немесе сыйақыны төлеу бойынша жеңілдікті кезең - Бірыңғай оператордың ішкі құжаттарына сәйкес рұқсат етіледі;

нысаналы мақсаты – көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау, оның ішінде инженерлік желілерді, оның ішінде сыртқы, жүйелер мен жабдықтарды салу, абаттандыру және көгалдандыру құрылысқа бөлінген аумақтарда, жұмыстарды қалпына келтіруге, жобалық-сметалық құжаттаманы түзетуге және/немесе әзірлеуге және құрылысты аяқтауға, объектілерді пайдалануға беруге байланысты басқа да қажетті іс-шараларды қаржыландыруға жұмсалатын шығындар. толық дайындық және қаражатты (шығындарды) қайтару Бірыңғай оператор, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт бұзылған жағдайда үлестің құнын өтеу, сондай-ақ өзге де әкімшілік-шаруашылық шығындар.

Қорландырудың құны Бірыңғай оператордың ішкі құжаттарына сәйкес қаржыландыру туралы шешім қабылданған күнге Бірыңғай оператордың тартылған қаржы ресурстарының құнына сүйене отырып айқындалады.

Инвестормен бірлескен қызмет туралы шарт жасасу кезінде Бірыңғай оператормен әкімшілік-шаруашылық шығындарды және жұмыстарды қайта бастауға, жобалау-сметалық құжаттаманы түзетуге және/немесе әзірлеуге және инвестордың жобаға қатысуына дейін жұмсалған басқа да қажетті іс-шараларды қаржыландыруға арналған шығындарды қаржыландыру жүзеге асырылады.

12. Қаражатты (шығындарды) өтеу мақсатында Бірыңғай оператор көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтағаннан кейін уәкілетті компания жылжымайтын мүліктің сатылмаған объектілерін сатуды жүзеге асырады. Бұл ретте, іске асырылу кепілдік беру жағдайы басталған кезде жүзеге асырылады.

13. Жобалық-сметалық құжаттаманың ведомстводан тыс кешенді сараптамасының нәтижелері бойынша белгіленген жобаның құны он және одан да көп пайызға өскен жағдайда, уәкілетті компаниядан инвестормен бірлескен қызмет туралы шарт жасалған жобаларды қоспағанда, несие шарттары бойынша соңғы төлем жасалған күнге сәйкес төленген күні бар несиені ұйымдастырғаны үшін комиссия ретінде кредиттік желіні ашу туралы келісімге енгізу жолымен кепілдікті алған кездегі кепілдік жарнасының мөлшерлемесіне байланысты жобаның бастапқы және түзетілген құны арасындағы айырмашылықтан 0%-дан 1%-ға дейінгі мөлшерде кепілдік жарнасының айырмасы алынады.

14. Көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау мақсатында Бірыңғай оператор келісімшарт жасасудың келесі дәйекті әдістерінің біріне байланысты мердігерді (бас мердігерді) таңдайды:

1) ағымдағы мердігермен (бас мердігермен) құрылыс мердігерлігі шартын қайта жасасу;

2) инвестормен бірлескен қызмет туралы шарт жасасу;

3) жаңа мердігермен (бас мердігермен) құрылыс мердігерлігі шартын жасасу.

15. Шарт жасасу тәсілін таңдаудың негізі:

1) Қазақстан Республикасы Өнеркәсіп және құрылыс министрінің 2026 жылғы 29 мамырдағы № 263 бұйрығымен (Нормативтік құқықтық актілердің мемлекеттік тіркеу тізілімінде № 38827 болып тіркелген) бекітілген Ғимараттар мен құрылыстардың сенімділігі мен орнықтылығына техникалық байқауды жүзеге асыру қағидаларына сәйкес жүргізілетін техникалық байқау (қажет болған жағдайда);

2) "Аудиторлық қызмет туралы" Қазақстан Республикасы Заңының 5-бабына сәйкес жүргізілетін аудит нәтижелеріне негізделген қорытындылар (есептер) болып табылады.

16. Уәкілетті компания мердігермен (бас мердігермен) құрылыс мердігерлігі шартын келесі жағдайларда қайта жасасуды жүзеге асырады:

1) мердігерде (бас мердігерде) немесе уәкілетті компанияда болмаған кезде де осы Қағидалардың 4-тармағында көзделген техникалық зерттеп-қарауды жүргізу үшін негіздер болмаған жағдайларда жүргізіледі:

үлескерлердің ақшасын нысаналы пайдалану бойынша бұзушылықтарды жою;

тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарттарын есепке алу кезіндегі бұзушылықтар;

6 (алтыдан) астам салық берешегі 6 ай ішінде өтелмеген АЕК;

атқарушылық іс жүргізу және (немесе) мүліктік немесе мүліктік емес сипаттағы сот ісін жүргізу;

2) объектінің құрылысын аяқтауға мердігердің (бас мердігердің) жұмыстың қалдық физикалық көлемі құнының кемінде 30% сомасына өзінің қатысуы, оның ішінде:

ақшалай қаражат түріндегі жұмыстардың қалдық физикалық көлемдері құнының кемінде 10%;

уәкілетті компанияға берілген қаржыландыруды қайтару бойынша міндеттемелерді қамтамасыз ету мақсатында Бірыңғай операторға ұсынылатын кепіл түрінде берілетін қалдық физикалық жұмыс көлемінің құнының кемінде 20%.

17. Егер ағымдағы мердігер (бас мердігер) осы Қағидалардың 16-тармағында көзделген талаптарға сәйкес келмеген жағдайда, көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау мақсатында бірыңғай оператор уәкілетті компанияның инвестормен бірлескен қызмет туралы шарт жасасуын ұйымдастыруды жүзеге асырады.

18. Бірлескен қызмет туралы шарт бойынша инвестор әлеуетті инвесторлар үшін хабарландыруды веб-порталда және Бірыңғай оператордың ресми интернет-ресурсында орналастыру арқылы бірыңғай оператордың ішкі құжаттарына сәйкес айқындалады.

19. Көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау мақсатында бірлескен қызмет туралы шартқа қатысушылар жарналар енгізеді:

уәкілетті компания жер учаскесін және аяқталмаған құрылысты ұсынады;

Бірыңғай оператор таңдаған бірлескен қызмет туралы шарт бойынша инвестор бас мердігерлік шартпен айқындалатын объектілерді пайдалануға беру үшін жеткілікті көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің қалдық физикалық жұмыс көлемінің құнын, техникалық және авторлық қадағалауға арналған шығындарды, сондай-ақ кепілдік беру туралы шарт бойынша міндеттемелерді орындау шеңберінде Бірыңғай оператормен келтірілген шығындарды қайтаруды қаржыландыруды қамтамасыз етеді.

Инвестормен бірлескен қызмет туралы шарт жасасқан кезде, кепілдік беру туралы шарт бойынша міндеттемелерді орындау шеңберінде Бірыңғай оператордың келтірген шығындарын өтеу жобаның қаржылық моделінде айқындалған көлемде, оның рентабельділігіне қарай жүзеге асырылады.

20. Егер мердігерді (бас мердігерді) таңдау осы Қағидалардың 14-тармағының 1) және 2) тармақшаларында көзделген тәсілдермен жүзеге асырылмаған жағдайда, уәкілетті компания Бірыңғай оператордың ішкі құжаттарына сәйкес Бірыңғай оператормен келісім бойынша веб-порталда бас мердігерді іріктеуді жүзеге асырады.

Көппәтерлі тұрғын үй немесе жеке тұрғын үйлер кешені құрылысын аяқтау, сыртқы инженерлік желілерді орнату және аумақты абаттандыру жөніндегі жұмыстарды орындау Бірыңғай мердігермен бір шарт шеңберінде көзделеді. Жұмыс көлемін жекелеген шарттарға бөлу, оның ішінде жоба бойынша жобалардың ведомстводан тыс кешенді сараптамасының бірнеше қорытындысы болған кезде жүзеге асырылмайды.

Алынған өтінімдердің қорытындысы бойынша Бірыңғай оператор осы Қағидаларға қосымшада көрсетілген талаптарға сәйкестігін көздейтін іріктеуді жүзеге асырады.

Талаптарға сәйкес келетін әлеуетті мердігерлер (бас мердігерлер) арасында мынадай параметрлер бойынша іріктеу жүргізіледі:

1) орындалған жұмыстардың актілері ұсынылғаннан кейін қайтарылуға жататын объектіде құрылыс-монтаждау жұмыстарын қайта бастау (жұмылдыру, материалдарды сатып алу) үшін жұмыстардың қалдық физикалық көлемдерінің құнынан кемінде 10% сомаға өтінім берілген күнге мердігердің (бас мердігердің) банк шотында ақшалай қаражаттың болуын растау;

2) әлеуетті мердігерге (бас мердігердге) қатысуға өтінімінің бағасы, егер ол Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес сараптамадан өткен жобалау-сметалық құжаттамада көрсетілген объектінің құрылысын аяқтау бағасынан екі пайыздан астам төмен болған жағдайда, демпингтік деп танылады.

Өтінімдерді қарау нәтижелері бойынша таңдалған мердігермен Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасына және осы Қағидаларға сәйкес бас мердігерлік шарт жасалады.

Мердігер (бас мердігер) жобалау-сметалық құжаттамаға сәйкес мердігерлік шарт бойынша орындаған жұмыстар үшін төлемдерді төлеу инжинирингтік компания растаған, орындалған жұмыстар актілерінің негізінде уәкілетті компанияның банктік шотынан жүргізіледі.

Құрылыстың жобалау-сметалық құжаттамасына сәйкес мердігерлік шарт бойынша мердігерге (бас мердігерге) төлемдерді алдын ала төлеуге мердігердің (бас мердігердің) міндеттемелерін тиісінше орындауды қамтамасыз ету болып табылатын аванстық төлемді қайтару бойынша Екінші деңгейдегі банктің шартты және қайтарып алынбайтын кепілдіксіз болған кезде жол беріледі;

Мердігердің (бас мердігердің) пайдасына төленетін төлемдер мердігердің (бас мердігердің) пайдасына төленетін төлем көлеміне мердігерлік шарт құнының қатынасына барабар аванс сомасының бір бөлігін шегергенде төленуге жатады.

21. Тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторының кепілдік беру жағдайын реттеу шеңберінде тауарларды, жұмыстарды және көрсетілетін қызметтерді сатып алуы сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген тәртіппен жүзеге асырылады.

Бұл ретте, "Квазимемлекеттік сектордың жекелеген субъектілерін сатып алу туралы" Қазақстан Республикасы Заңының күші Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заңнамасында көзделген кепілдік жағдайы туындаған кезде көппәтерлі тұрғын үйдің және (немесе) жеке тұрғын үйлер кешенінің үлестік құрылысын қамтамасыз ету жөніндегі қызметті жүзеге асыратын уәкілетті компанияның тауарларды, жұмыстарды және қызметтерді сатып алуына қолданылмайды.

Тұрғын үй құрылысының
Бірыңғай операторының
мердігерді (бас мердігерді)
таңдауының қағидаларына
қосымша

Бас мердігерге (мердігерге) қойылатын талаптар

Іріктеуді жүргізу кезінде мынадай талаптар белгіленеді:

1) Қазақстан Республикасының рұқсаттар және хабарламалар туралы заңнамасына сәйкес құқық қабілеттілігіне, оның ішінде құрылыс-монтаждау жұмыстарын орындауға тиісті лицензияға ие болу, бұл ретте, лицензия санаты объектінің құрылыс деңгейіне сәйкес келуге және II санаттан төмен болмауға тиіс;

2) мердігердің (бас мердігердің) шотында орындалған жұмыстардың актілері ұсынылғаннан кейін қайтарылуға жататын құрылыс-монтаждау жұмыстарын қайта бастауға (жұмылдыруға, материалдарды сатып алуға) арналған жұмыстардың қалдық физикалық көлемдерінің құнынан кемінде 10% сомаға ақшалай қаражаттың болуы;

3) аудиторлық қорытындымен расталған оның қаржылық есептілігіне сәйкес соңғы екі қаржы жылында қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді міндеттемелерді шегергеннен кейін қалатын жиынтық активтердің шамасы кемінде он пайызы болуға тиіс активтердің болуы;

4) оны пайдалануға қабылдағанға дейін көппәтерлі тұрғын үй және (немесе) жеке тұрғын үйлер кешені құрылысының бүкіл мерзімі ішінде жетіден аспайтын қарыз қаражаты мен меншікті капиталдың арақатынасы жолымен есептелген коэффициенттің шамасының болуы;

5) республикалық бюджет туралы заңда тиісті қаржы жылына белгіленген АЕК-тің алты еселенген мөлшерінен асатын салық берешегінің болмауы;

6) кредиттік бюроның есептеріне сәйкес қаржы ұйымдары алдында күнтізбелік 90 (тоқсан) күннен астам қаржы міндеттемелері бойынша ағымдағы мерзімі өткен берешегінің болмауы;

7) банкроттық не тарату рәсіміне жатпауы;

8) жалпы алаңы кемінде отыз алты мың шаршы метр, оның ішінде компаниялар тобының құрамында құрылыс салушы соңғы үш жыл ішінде Тапсырыс беруші, мердігер (бас мердігер) ретінде пайдалануға берген көппәтерлі тұрғын үйлерді және (немесе) жеке тұрғын үйлер кешенін салу бойынша іске асырылған объектілер тәжірибесінің болуы;

9) штатында лицензияланатын қызмет түрінің сұратылып отырған кіші түрінің құрамына кіретін жұмыс бейіні бойынша тиісті аттестаты бар және өтініш берушіде мынадай мамандандырудың біреуі: бас инженер, өндірістік-техникалық бөлімнің бастығы, учаске бастығы, жұмыс өндіруші, шебер бойынша тұрақты негізде жұмыс істейтін кемінде үш аттестатталған инженерлік-техникалық қызметкердің болуы, сондай-ақ штатында жобаны басқару жөніндегі маманның (жоба менеджері) болуы;

2. Рұқсат алу не хабарлама жіберу талап етілетін қызмет түрлерін жүзеге асыратын әлеуетті мердігердің құқық қабілеттілігі Қазақстан Республикасының Ақпараттандыру туралы заңнамасына сәйкес eLicense.kz портал арқылы мәліметтерді тексеру жолымен расталады.

3. Әлеуетті мердігердің банкроттық не тарату рәсіміне оның қатысы жоқтығы бөлігіндегі талапқа сәйкестігі банкроттық не тарату рәсімдерінің жүргізілуін бақылауды жүзеге асыратын уәкілетті органның интернет-ресурсында орналастырылған ақпарат арқылы айқындалады.

4. Азаматтық-тұрғын үй мақсатындағы тәжірибенің болуы мынадай құжаттармен: Тапсырыс берушімен құрылыс-монтаждау жұмыстарына арналған шарттар, объектілерді пайдалануға қабылдау актілері расталады. Құрылыс жобалары бойынша объектіні пайдалануға қабылдау актілері Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес ресімделуге және уәкілетті орган тіркеуге тиіс.

5. Ұйым мәлімдеген инженерлік-техникалық қызметкерлер мен Жобаны басқару жөніндегі маман штатта тұруға тиіс, бұл еңбек шарттарымен расталады. Инженерлік-техникалық қызметкерлер уәкілетті органның сайтында орналасқан аттестатталған инженерлік-техникалық қызметкерлердің қолданыстағы тізіліміне енгізілуі тиіс. Жобаларды басқару саласындағы біліктілік жобаларды басқару саласындағы қолданыстағы халықаралық сертификатпен расталады.

ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Внести в приказ Министра промышленности и строительства Республики Казахстан от 25 декабря 2025 года № 551 "Об утверждении Правил выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика)" (зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 37716) следующее изменение:

Правила выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика), утвержденные указанным приказом, изложить в новой редакции согласно приложению к настоящему приказу.

2. Комитету по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и строительства Республики Казахстан в установленном законодательством порядке обеспечить:

1) государственную регистрацию настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан;

2) размещение настоящего приказа на интернет-ресурсе Министерства промышленности и строительства Республики Казахстан после дня его первого официального опубликования.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на курирующего вице-министра промышленности и строительства Республики Казахстан.

4. Настоящий приказ вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования.

Министр промышленности и строительства
Республики Казахстан

Е. Нагаспаев

      "СОГЛАСОВАН"
      Министерство национальной экономики
      Республики Казахстан

	Приложение к приказу Министр промышленности и строительства Республики Казахстан от 6 августа 2026 года № 394
	Утверждены приказом Министра промышленности и строительства Республики Казахстан от 29 декабря 2025 года № 551

Правила выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика)

Глава 1. Общие положения

1. Настоящие Правила выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика) разработаны в соответствии с подпунктом 2) пункта 1 статьи 38 Закона Республики Казахстан "О долевом участии в жилищном строительстве" (далее – Закон) и определяют порядок выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика).

2. В настоящих Правилах используются следующие основные понятия:

1) комплекс индивидуальных жилых домов – отдельно стоящие здания в количестве не менее пятидесяти, предназначенные для личного (семейного) проживания, высотой не более трех этажей с учетом мансарды и цокольного этажа, строительство которых предусмотрено проектно-сметной документацией;

2) гарантия – обязательство Единого оператора жилищного строительства по организации завершения строительства многоквартирного жилого дома и (или) комплекса индивидуальных жилых домов при наступлении гарантийного случая и передаче доли в многоквартирном жилом доме и (или) комплексе индивидуальных жилых домов дольщикам по договорам о долевом участии в жилищном строительстве и (или) дольщикам в рамках реновации по договорам о долевом участии в жилищном строительстве в рамках реновации;

3) гарантийный случай – событие или совокупность событий, определенные Законом, с наступлением которых у Единого оператора жилищного строительства возникают обязательство по завершению строительства многоквартирного жилого дома и (или) комплекса индивидуальных жилых домов и ответственность перед дольщиками по договору о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве и (или) перед дольщиками в рамках реновации по договору о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве в рамках реновации;

4) гарантийный взнос – сумма денег, уплачиваемая уполномоченной компанией Единому оператору жилищного строительства по договору о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве или договору о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве в рамках реновации;

5) проектная стоимость многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов (далее – проектная стоимость) – стоимость строительно-монтажных работ, затраты на управление проектом, авторский и технический надзоры, вознаграждение по займам и иные расходы, предусмотренные Законом;

6) долевое участие в жилищном строительстве – отношения сторон, основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве;

7) участники долевого участия в жилищном строительстве – застройщик, уполномоченная компания, подрядчик (генеральный подрядчик), банк второго уровня, инжиниринговая компания, Единый оператор, дольщик и дольщик в рамках реновации;

8) инжиниринговая компания в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее – инжиниринговая компания) – юридическое лицо, осуществляющее инжиниринговые услуги в области архитектуры, градостроительства и строительства, аккредитованное в установленном законодательством Республики Казахстан порядке и соответствующее требованиям Закона;

9) инжиниринговые услуги в сфере долевого участия в жилищном строительстве – комплекс инжиниринговых услуг в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в том числе по мониторингу за ходом строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов и контролю за целевым использованием денег, направленных на строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;

10) застройщик в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее – застройщик) – юридическое лицо, осуществляющее деятельность по организации долевого участия в жилищном строительстве многоквартирных жилых домов и (или) комплекса индивидуальных жилых домов за счет собственных и (или) привлеченных денег посредством участия в уставном капитале уполномоченной компании;

11) уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее – уполномоченный орган) – центральный исполнительный орган, осуществляющий руководство, а также в пределах своей компетенции межотраслевую координацию в сфере долевого участия в жилищном строительстве;

12) договор о долевом участии в жилищном строительстве – договор, заключаемый между уполномоченной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов и передать по завершении строительства второй стороне долю в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов, а вторая – произвести оплату и принять долю в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов;

13) Единый оператор жилищного строительства (далее – Единый оператор) – ипотечная организация с прямым или косвенным участием государства в уставном капитале, целью которой является участие в реализации государственной политики в области обеспечения доступности жилья населению Республики Казахстан через механизмы ипотечного кредитования и предоставления арендного жилья, развития долевого жилищного строительства, а также обеспечение доступности финансовых ресурсов для строительной отрасли;

14) уполномоченная компания – юридическое лицо, сто процентов голосующих акций (долей участия в уставном капитале) которого принадлежат застройщику, осуществляющее деятельность по обеспечению долевого строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов и реализации долей в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов, которое не вправе заниматься какой-либо иной коммерческой деятельностью, за исключением деятельности в специальных экономических зонах;

15) доля – квартира или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, или индивидуальный жилой дом с земельным участком в комплексе индивидуальных жилых домов, передаваемые дольщику в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве и (или) дольщику в рамках реновации в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве в рамках реновации, входящие в состав построенного многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;

16) дольщик – физическое лицо (за исключением временно пребывающих иностранцев), юридическое лицо или лицо, осуществляющее деятельность в соответствии с договором о совместной деятельности (простое товарищество, консорциум), заключившее договор о долевом участии в жилищном строительстве с целью получения доли в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов;

17) договор о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве в рамках реновации (далее – договор о предоставлении гарантии в рамках реновации) – договор, заключаемый между Единым оператором жилищного строительства, застройщиком, уполномоченной компанией и всеми собственниками объекта реновации или недвижимого имущества, входящего в объект реновации, в порядке и на условиях, определяемых Законом.

Глава 2. Порядок выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика)

3. В целях завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, а также для определения остаточной стоимости работ уполномоченная компания осуществляет аудит, анализ и при необходимости техническое обследование, оценку стоимости незавершенного строительства, корректировку проектно-сметной документации и мероприятия, необходимые для возобновления строительно-монтажных работ на объекте.

При этом затраты на проведение указанных мероприятий включаются в общий объем финансирования, предусмотренный для завершения строительства в соответствии с настоящими Правилами.

4. Уполномоченная компания привлекает аккредитованную организацию, осуществляющую экспертные услуги по проведению технического обследования и оценки незавершенного строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов проводится при наличии следующих оснований:

предписания должностных лиц, осуществляющих архитектурно-строительный контроль и надзор;

замечаний инжиниринговой компании по мониторингу за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков и объемам выполненных работ в пределах проектной стоимости;

замечаний авторского надзора на соответствие проектно-сметной документации;

отсутствия строительно-монтажных работ более 6 месяцев на момент объявления гарантийного случая;

при консервации строительства незавершенного объекта.

5. Единый оператор в целях проведения аудита уполномоченной компании проводит необходимые для возобновления строительно-монтажных работ на объекте мероприятия и заключает договор с независимой аудиторской организацией в соответствии с внутренними документами Единого оператора.

6. Отбор аккредитованных организаций, осуществляющих экспертные услуги по проведению технического обследования, оценки незавершенного строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, аудиторских организаций и иных поставщиков услуг и (или) работ, необходимых для возобновления строительно-монтажных работ на объекте, осуществляется уполномоченной компанией посредством Евразийского электронного портала, являющегося цифровой системой обеспечивающей проведение закупок в электронном формате (далее – веб-портал) по согласованию с Единым оператором в соответствии с настоящими Правилами.

В случае отсутствия участников отбора уполномоченная компания по согласованию с Единым оператором публикует объявление на веб-портале о запросе коммерческих предложений не менее чем у трех потенциальных поставщиков (при их наличии) и заключает договор с поставщиком, предложившим наиболее выгодные условия по стоимости, срокам и качественным характеристикам оказываемых услуг (выполняемых работ).

7. Единый оператор на основании проектно-сметной документации, первичных учетных документов и документации, включающей результаты технического обследования (при наличии) и/или аудита, проводит анализ остаточных физических объемов работ, их стоимости и суммы финансирования уполномоченной компании с учетом дополнительных затрат, связанных с завершением строительства, вводом объектов в эксплуатацию и возвратом средств (затрат) Единого оператора.

8. Единый оператор осуществляет организацию корректировки, повторной экспертизы и переутверждения уполномоченной компанией проектно-сметной документации, в случае если возникла обоснованная необходимость внесения в проектно-сметную документацию изменений и (или) дополнений существенного характера, влияющих на конструктивную схему объекта, его объемно-планировочные, инженерно-технические и (или) технологические проектные решения, включая замену инженерного и (или) технологического оборудования, основных материалов и (или) изделий, изменяющих технико-экономические показатели, а также при увеличении сметной стоимости, приведенной к дате заключения договора о проведении комплексной вневедомственной экспертизы, не менее чем на десять процентов по причине увеличения стоимости строительных ресурсов.

9. В случае отсутствия проектно-сметной документации на строительство инженерных сетей, в том числе наружных, систем и оборудований, благоустройство и озеленение в пределах территорий, отведенных под строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, Единый оператор в целях ввода объекта в эксплуатацию осуществляет организацию разработки соответствующей проектно-сметной документации и прохождения комплексной вневедомственной экспертизы уполномоченной компанией. При этом, данные затраты входят в объем финансирования для завершения строительства объекта.

10. Единый оператор в зависимости от способа заключения договора строительного подряда, осуществляет финансирование завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов на условиях их платности, срочности и возвратности, следующими способами:

прямое финансирование или путем механизма обусловленного финансирования при перезаключении договора строительного подряда с текущим подрядчиком (генеральным подрядчиком) или при заключении договора строительного подряда с новым подрядчиком (генеральным подрядчиком);

прямое финансирование при заключении договора о совместной деятельности с участником (инвестором).

11. Единый оператор осуществляет финансирование завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов на следующих условиях:

ставка вознаграждения - ставка вознаграждения не должна превышать стоимость фондирования более чем на 3% при прямом финансировании через открытие кредитной линии и не должна превышать стоимость фондирования для банка второго уровня более чем на 5% при размещении Единым оператором обусловленных вкладов в банках второго уровня;

срок финансирования - не более 36 месяцев;

льготный период по выплате основного долга и/или вознаграждения - допускается в соответствии с внутренними документами Единого оператора;

целевое назначение – завершение строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, включая строительство инженерных сетей, в том числе наружных, систем и оборудований, благоустройство и озеленение в пределах территорий, отведенных под строительство, расходы на возобновление работ, корректировку и/или разработку проектно-сметной документации и финансирование иных необходимых мероприятий, связанных с завершением строительства, вводом объектов в эксплуатацию в полной готовности и возвратом средств (затрат) Единого оператора, возмещения стоимости доли в случае расторжения договора о долевом участии в жилищном строительстве, а также иные административно-хозяйственные затраты.

Стоимость фондирования определяется исходя из стоимости привлеченных финансовых ресурсов Единого оператора на дату принятия решения о финансировании в соответствии с внутренними документами Единого оператора.

При заключении договора о совместной деятельности с инвестором, Единым оператором осуществляется финансирование административно-хозяйственных затрат и расходов на возобновление работ, корректировку и/или разработку проектно-сметной документации и финансирование иных необходимых мероприятий, понесенных до участия инвестора в проекте.

12. В целях возмещения средств (затрат) Единого оператора по завершению строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов уполномоченная компания осуществляет реализацию нереализованных объектов недвижимости. При этом реализация осуществляется при наступлении гарантийного случая.

13. В случае увеличения проектной стоимости на десять и более процентов, установленных по результатам комплексной вневедомственной экспертизы проектно-сметной документации, с уполномоченной компании взимается разница ставки гарантийного взноса в размере от 0 % до 1 % от разницы между первоначальной и скорректированной стоимостью проекта в зависимости от ставки гарантийного взноса на момент получения гарантии, путем включения в соглашение об открытии кредитной линии в качестве комиссии за организацию займа с датой ее оплаты соответствующей дате последнего платежа по кредитному договору, за исключением проектов, где заключен договор о совместной деятельности с инвестором.

14. В целях завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов Единый оператор осуществляет выбор подрядчика (генерального подрядчика) в зависимости от одного из следующих последовательных способов заключения договора:

1) перезаключение договора строительного подряда с текущим подрядчиком (генеральным подрядчиком);

2) заключение договора о совместной деятельности с инвестором;

3) заключение договора строительного подряда с новым подрядчиком (генеральным подрядчиком).

15. Основанием для выбора способа заключения договора являются заключения (отчеты) по итогам:

1) технического обследования (при необходимости), проводимого в соответствии с Правилами осуществления технического обследования надежности и устойчивости зданий и сооружений, утвержденными приказом Министра промышленности и строительства Республики Казахстан от 29 мая 2026 года № 263 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 38827);

2) аудита, проводимого в соответствии со статьей 5 Закона Республики Казахстан "Об аудиторской деятельности".

16. Уполномоченная компания осуществляет перезаключение договора строительного подряда с подрядчиком (генеральным подрядчиком) в случае:

1) отсутствия оснований для проведения технического обследования, предусмотренных пунктом 4 настоящих Правил и при отсутствии у подрядчика (генерального подрядчика) или уполномоченной компании:

нарушений по целевому использованию денег дольщиков;

нарушений при учете договоров долевого участия в жилищном строительстве;

налоговой задолженности свыше 6 (шести) МРП, непогашенной в течение 6 месяцев;

исполнительного производства и (или) судебных производств имущественного или неимущественного характера;

2) собственного участия подрядчика (генерального подрядчика) в завершении строительства объекта на сумму не менее 30 % от стоимости остаточных физических объемов работ, из которых:

не менее 10 % от стоимости остаточных физических объемов работ в виде денежных средств;

не менее 20 % от стоимости остаточных физических объемов работ в виде залогов, предоставляемых Единому оператору в целях обеспечения обязательств по возврату предоставленного финансирования уполномоченной компании.

17. В случае если текущий подрядчик (генеральный подрядчик) не соответствует требованиям, предусмотренным пунктом 16 настоящих Правил, в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов Единый оператор осуществляет организацию заключения уполномоченной компанией договора о совместной деятельности с инвестором.

18. Инвестор по договору о совместной деятельности определяется в соответствии с внутренними документами Единого оператора, путем размещения объявления для потенциальных инвесторов на веб-портале и на официальном интернет-ресурсе Единого оператора.

19. В целях завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, участники договора о совместной деятельности вносят взносы:

уполномоченная компания предоставляет земельный участок и незавершенное строительство;

выбранный Единым оператором инвестор по договору о совместной деятельности обеспечивает финансирование стоимости остаточных физических объҰмов работ многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, достаточных для ввода объектов в эксплуатацию, определяемые договором генерального подряда, затраты на технический и авторский надзор, а также возврат понесенных Единым оператором затрат в рамках исполнения обязательств по договору о предоставлении гарантии.

При заключении договора о совместной деятельности с инвестором, возмещение понесенных затрат Единым оператором в рамках исполнения обязательств по договору о предоставлении гарантии, осуществляется в объеме, определенном финансовой моделью проекта, исходя из его рентабельности.

20. В случае если выбор подрядчика (генерального подрядчика) не состоялся способами, предусмотренными подпунктами 1) и 2) пункта 14 настоящих Правил, уполномоченная компания осуществляет отбор генерального подрядчика на веб-портале по согласованию с Единым оператором в соответствии с внутренними документами Единого оператора.

Выполнение работ по завершению строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, устройству наружных инженерных сетей и благоустройству территории предусматривается в рамках одного договора с единым подрядчиком. Разделение объема работ на отдельные договоры не осуществляется, в том числе при наличии по проекту нескольких заключений комплексной вневедомственной экспертизы проектов.

По итогам полученных заявок, Единым оператором осуществляется отбор, который предусматривает соответствие требованиям, указанным в приложении к настоящим Правилам.

Среди потенциальных подрядчиков (генеральных подрядчиков), соответствующих требованиям, производится отбор по следующим параметрам:

1) подтверждение наличия денежных средств на банковском счете подрядчика (генерального подрядчика) на дату подачи заявки на сумму не менее 10 % от стоимости остаточных физических объемов работ для возобновления строительно-монтажных работ на объекте (мобилизация, закуп материалов), подлежащих возврату после предоставления актов выполненных работ;

2) цена заявки на участие в потенциального подрядчика (генерального подрядчика) признается демпинговой в случае, если она ниже цены завершения строительства объекта, указанной в проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу в соответствии с законодательством Республики Казахстан более чем на два процента.

По результатам рассмотрения заявок с выбранным подрядчиком заключается договор генерального подряда в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан и настоящими Правилами.

Оплата платежей за выполненные подрядчиком (генеральным подрядчиком) работы по договору подряда в соответствии с проектно-сметной документацией производится с банковского счета уполномоченной компании на основании актов выполненных работ, подтвержденных инжиниринговой компанией.

Предварительная оплата платежей подрядчику (генеральному подрядчику) по договору подряда в соответствии с проектно-сметной документацией строительства допускается при наличии безусловной и безотзывной гарантии банка второго уровня по возврату авансового платежа, являющейся обеспечением надлежащего исполнения обязательств подрядчика (генерального подрядчика);

Платежи в пользу подрядчика (генерального подрядчика) подлежат оплате за вычетом части суммы аванса, пропорциональной отношению стоимости договора подряда к размеру оплачиваемого в пользу подрядчика (генерального подрядчика) платежа.

21. Приобретение Единым оператором жилищного строительства товаров, работ и услуг в рамках урегулирования гарантийного случая осуществляется в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан в области архитектуры, градостроительства и строительства.

При этом, действие Закона Республики Казахстан "О закупках отдельных субъектов квазигосударственного сектора" не распространяется на приобретение товаров, работ и услуг уполномоченной компанией, осуществляющей деятельность по обеспечению долевого строительства многоквартирного жилого дома и (или) комплекса индивидуальных жилых домов, при наступлении гарантийного случая, предусмотренного законодательством Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве.

Приложение
к Правилам выбора Единым
оператором жилищного
строительства подрядчика
(генерального подрядчика)

Требования к генеральному подрядчику (подрядчику)

1. При проведении отбора устанавливаются следующие требования:

1) обладать правоспособностью, в том числе соответствующей лицензией на выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с законодательством Республика Казахстан о разрешениях и уведомлениях, при этом категория лицензии должна соответствовать уровню строительства объекта и быть не ниже II категории;

2) иметь денежные средства на счете подрядчика (генерального подрядчика) на сумму не менее 10 % от стоимости остаточных физических объемов работ на возобновление строительно-монтажных работ (мобилизация, закуп материалов), подлежащих возврату после предоставления актов выполненных работ;

3) иметь активы, величина которых должна быть не менее десяти процентов от совокупных активов, остающиеся после вычета краткосрочных и долгосрочных обязательств, за последние два финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением;

4) иметь величину коэффициента, исчисленного путем соотношения заемных средств и собственного капитала, не превышающего семи в течение всего срока строительства многоквартирного жилого дома и (или) комплекса индивидуальных жилых домов до приемки его в эксплуатацию;

5) не иметь налоговой задолженности, превышающей шестикратный размер МРП, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете;

6) не иметь текущую просроченную задолженность по финансовым обязательствам перед финансовыми организациями более 90 (девяносто) календарных дней согласно отчетам кредитных бюро;

7) не подлежать процедуре банкротства либо ликвидации;

8) иметь опыт реализованных объектов по строительству многоквартирных жилых домов и (или) комплекса индивидуальных жилых домов, введенных в эксплуатацию застройщиком в течение последних трех лет в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика), общей площадью, не менее тридцати шести тысяч квадратных метров, в том числе в составе группы компаний;

9) наличие в штате не менее трех аттестованных инженерно-технических работника, имеющих соответствующий аттестат по профилю работ входящих в состав запрашиваемого подвида лицензируемого вида деятельности и работающих на постоянной основе у заявителя по одной из следующих специализаций: главный инженер, начальник производственно-технического отдела, начальник участка, производитель работ, мастер, а также иметь в штате специалиста по управлению проекта (менеджер проекта).

2. Правоспособность потенциального подрядчика, осуществляющего виды деятельности, для которых требуется получение разрешения либо направление уведомления, подтверждается путем проверки сведений через портал eLicense.kz, в соответствии с законодательством Республика Казахстан об информатизации.

3. Соответствие потенциального подрядчика требованию в части его непричастности к процедуре банкротства либо ликвидации, определяется посредством информации, размещенной на интернет-ресурсе уполномоченного органа, осуществляющего контроль за проведением процедур банкротства либо ликвидации.

4. Наличие опыта гражданско-жилищного назначения подтверждается следующими документами: договоры с заказчиком на строительно-монтажные работы, акты приемки объектов в эксплуатацию. Акты приемки объекта в эксплуатацию по проектам строительства должны быть оформлены в соответствии с законодательством Республики Казахстан и зарегистрированы уполномоченным органом.

5. Инженерно-технические работники и специалист по управлению проектом, заявленные организацией, должны состоять в штате, что подтверждается трудовыми договорами. Инженерно-технические работники должны быть включены в действующий реестр аттестованных инженерно-технических работников, размещенный на сайте уполномоченного органа. Квалификация в области управления проектами подтверждается действующим международным сертификатом в сфере управления проектами.