ИПС "Әділет"

"Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" Қазақстан Республикасы Заңының 38-бабы 1-тармағының 2) тармақшасына сәйкес БҰЙЫРАМЫН:

1. Қоса беріліп отырған тұрғын үй құрылысының Бірыңғай операторының мердігерді (бас мердігерді) таңдау қағидалары бекітілсін.

2. Қазақстан Республикасы Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитеті заңнамада белгіленген тәртіппен:

1) осы бұйрықты Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінде мемлекеттік тіркеуді;

2) осы бұйрықты Қазақстан Республикасы Өнеркәсіп және құрылыс министрілігінің интернет-ресурсына орналастыруды қамтамасыз етсін.

3. Осы бұйрықтың орындалуын бақылау жетекшілік ететін Қазақстан Республикасының Өнеркәсіп және құрылыс вице-министріне жүктелсiн.

4. Осы бұйрық алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі.

Қазақстан Республикасының
Өнеркәсіп және құрылыс министрі

Е. Нагаспаев

"КЕЛІСІЛДІ"
Қазақстан Республикасы
Ұлттық экономика министрлігі

Қазақстан Республикасының
Өнеркәсіп және құрылыс
министрінің
2025 жылғы 25 желтоқсандағы
№ 551 Бұйрығымен
бекітілді

Тұрғын үй құрылысының Бірыңғай операторының мердігерді (бас мердігерді) таңдау ережелері

1-тарау. Жалпы ережелер

1. Осы Тұрғын үй құрылысының Бірыңғай операторының мердігерді (бас мердігерді) таңдауының ережелері "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" Қазақстан Республикасы Заңының (бұдан әрі – Заң) 38-бабының 1-тармағының 2)-тармақшасына сәйкес әзірленген және тұрғын үй құрылысының Бірыңғай операторының мердігерді (бас мердігерді) таңдау тәртібін анықтайды.

2. Осы Қағидаларда мынадай негізгі ұғымдар қолданылады:

1) жеке тұрғын үйлер кешені – құрылысы жобалау-сметалық құжаттамада көзделген, мансард пен астыңғы қабатты есепке алғанда биіктігі үш қабаттан аспайтын, жеке-дара (отбасымен) тұруға арналған, саны кемінде елу болатын жеке тұрған ғимараттар;

2) кепілдік – Тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторының кепілдік беру жағдайы туындаған кезде көппәтерлі тұрғын үйдің және (немесе) жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтауды ұйымдастыру және үлескерлерге тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарттар бойынша көппәтерлі тұрғын үйдегі және (немесе) жеке тұрғын үйлер кешеніндегі үлестерін беру жөніндегі міндеттемесі;

3) кепілдік беру жағдайы – олар басталған кезде Тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторында көппәтерлі тұрғын үйдің және (немесе) жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау жөніндегі міндеттеме және тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуға кепілдік беру туралы шарт бойынша үлескерлердің алдында жауапкершілік туындайтын, осы Заңда айқындалған жағдай немесе жағдайлар жиынтығы;

4) кепілдік жарна – уәкілетті компанияның тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуға кепілдік беру туралы шарт бойынша Тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторына төлейтін ақша сомасы;

5) көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің жобалау құны (бұдан әрі – жобалау құны) – құрылыс-монтаждау жұмыстарының құны, жобаны басқаруға, авторлық және техникалық қадағалауға жұмсалатын шығындар, қарыздар бойынша сыйақы және осы Заңда көзделген өзге де шығыстар;

6) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу – тараптардың тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шартқа негізделген қатынастары;

7) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуға қатысушылар – құрылыс салушы, уәкілетті компания, мердігер (бас мердігер), екінші деңгейдегі банк, инжинирингтік компания, Бірыңғай оператор және үлескер;

8) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу саласындағы инжинирингтiк компания (бұдан әрі – инжинирингтік компания) – сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі саласында инжинирингтік көрсетілетін қызметтерді жүзеге асыратын, Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген тәртіппен аккредиттелген және осы Заңның талаптарына сәйкес келетін заңды тұлға;

9) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу саласындағы инжинирингтік көрсетілетін қызметтер – сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі саласында, оның ішінде көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысы барысына мониторинг бойынша және көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысына бағытталған ақшаның нысаналы жұмсалуына бақылау жасау бойынша инжинирингтік көрсетілетін қызметтер кешені;

10) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу саласындағы құрылыс салушы (бұдан әрі – құрылыс салушы) – уәкілетті компанияның жарғылық капиталына қатысу арқылы, көппәтерлі тұрғын үйдің және (немесе) жеке тұрғын үйлер кешенінің тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуды ұйымдастыру жөніндегі қызметті өзінің меншікті және (немесе) тартылған ақшасы есебінен жүзеге асыратын заңды тұлға;

11) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу саласындағы уәкілетті орган (бұдан әрі – уәкілетті орган) – тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу саласында басқаруды, сондай-ақ өз құзыреті шегінде салааралық үйлестіруді жүзеге асыратын орталық атқарушы орган;

12) тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт – уәкілетті компания мен үлескер арасында жасалатын, бір тарап көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын қамтамасыз етуге және құрылыс аяқталған соң екінші тарапқа көппәтерлі тұрғын үйдегі немесе жеке тұрғын үйлер кешеніндегі үлесін беруге міндеттенетін, ал екінші тарап төлем жүргізуге және көппәтерлі тұрғын үйдегі немесе жеке тұрғын үйлер кешеніндегі үлесін қабылдауға міндеттенетін, тараптардың тұрғын үй құрылысына үлестік қатысумен байланысты құқықтық қатынастарын реттейтін шарт;

13) Тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторы (бұдан әрі – Бірыңғай оператор) – жарғылық капиталына мемлекет тікелей немесе жанама қатысатын, мақсаты Қазақстан Республикасының халқына тұрғын үйдің қолжетімді болуын қамтамасыз ету саласындағы мемлекеттік саясатты ипотекалық кредиттеу және жалға берілетін тұрғын үйді беру, үлестік тұрғын үй құрылысын дамыту тетіктері арқылы іске асыруға қатысу, сондай-ақ құрылыс саласы үшін қаржы ресурстарының қолжетімді болуын қамтамасыз ету болып табылатын ипотекалық ұйым;

14) уәкілетті компания – дауыс беретін акцияларының (жарғылық капиталға қатысу үлестерінің) жүз пайызы құрылыс салушыға тиесілі, көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің үлестік құрылысын және көппәтерлі тұрғын үйдегі немесе жеке тұрғын үйлер кешеніндегі үлестерді өткізуді қамтамасыз ету жөніндегі қызметті жүзеге асыратын, арнайы экономикалық аймақтардағы қызметті қоспағанда, қандай да бір өзге коммерциялық қызметпен айналысуға құқығы жоқ заңды тұлға;

15) үлес – салынған көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрамына кіретін, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шартқа сәйкес үлескерге берілетін көппәтерлі тұрғын үйдегі пәтер немесе тұрғын емес үй-жай немесе жеке тұрғын үйлер кешеніндегі жер учаскесі бар жеке тұрғын үй;

16) үлескер – көппәтерлі тұрғын үйдегі немесе жеке тұрғын үйлер кешеніндегі үлесті алу мақсатында тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт жасасқан жеке тұлға (уақытша болатын шетелдіктерді қоспағанда), заңды тұлға немесе қызметін бірлескен қызмет туралы шартқа сәйкес жүзеге асыратын тұлға (жай серіктестік, консорциум).

2-Тарау. Тұрғын үй құрылысының Бірыңғай операторының мердігерді (бас мердігерді) таңдау тәртібі

3. Көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау, сондай-ақ жұмыстың қалдық құнын анықтау мақсатында Бірыңғай оператор аудитті, талдауды және қажет болған жағдайда техникалық байқауды, жобалық-сметалық құжаттаманы түзетуді жүзеге асырады.

Бұл ретте, техникалық зерттеп-қарауды, аудитті жүргізуге және жобалау-сметалық құжаттаманы түзетуге арналған шығындар осы Қағидаларға сәйкес құрылысты аяқтау үшін көзделген қаржыландырудың жалпы көлеміне енгізіледі.

4. Бірыңғай оператор көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің аяқталмаған құрылысына техникалық сараптама және бағалау жүргізу бойынша сараптамалық қызметтерді жүзеге асыратын аккредиттелген ұйыммен келесі негіздер болған жағдайда келісімшарт жасасады:

сәулет-құрылыс бақылауын және қадағалауын жүзеге асыратын лауазымды тұлғалардың ұйғарымдары;

инжинирингтік компанияның құрылыс барысын, үлескерлердің ақшасының мақсатты пайдаланылуын және жобалық құны шегінде орындалған жұмыстардың көлемін бақылау бойынша ескертулері;

авторлық қадағалаудың жобалау-сметалық құжаттаманың сәйкестігіне ескертулері;

6 айдан астам құрылыс-монтаждау жұмыстарының болмауы;

аяқталмаған объектінің құрылысын консервациялау кезінде.

5. Бірыңғай оператор уәкілетті компанияға аудит жүргізу мақсатында тәуелсіз аудиторлық ұйыммен шарт жасасады.

6. Көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің және аудиторлық ұйымдардың аяқталмаған құрылысына техникалық сараптама және бағалау жүргізу бойынша сараптамалық қызметтерді жүзеге асыратын аккредиттелген ұйымдарды іріктеу Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес жүзеге асырылады. квазимемлекеттік сектордың жекелеген субъектілерінің сатып алулары туралы.

7. Бірыңғай оператор жобалау-сметалық құжаттаманың, бастапқы есепке алу құжаттарының және техникалық зерттеу (бар болса) және/немесе аудит нәтижелерін қамтитын құжаттаманың негізінде құрылыстың аяқталуына, объектілерді пайдалануға беруге және Бірыңғай оператордың қаражатын (шығындарын) қайтаруға байланысты қосымша шығындарды ескере отырып, жұмыстардың қалдық физикалық көлемдеріне, олардың құнына және уәкілетті компанияның қаржыландыру сомасына талдау жүргізеді.

8. Бірыңғай оператор объектінің конструктивтік схемасына, оның көлемдік-жоспарлау, инженерлік-техникалық және (немесе) технологиялық жобалау шешімдеріне оның ішінде инженерлік және (немесе) технологиялық жабдықты, негізгі материалдарды және (немесе) техникалық-экономикалық көрсеткіштерді өзгертетін бұйымдарды ауыстыруға әсер ететін, сондай-ақ құрылыс ресурстарының құнының кемінде он пайызға өсуіне байланысты ведомстводан тыс кешенді сараптама жүргізу туралы шарт жасалған күнге дейін келтірілген сметалық құнын арттырған жағдайда жобалау-сметалық құжаттамаға өзгерістер мен толықтырулар енгізудің негізделген қажеттілігі туындаған жағдайда, жобалық-сметалық құжаттаманы түзетуді, қайта сараптама жасауды және уәкілетті компаниямен қайта бекітуді ұйымдастыруды жүзеге асырады;

9. Инженерлік желілерді, оның ішінде сыртқы желілерді, жүйелер мен жабдықтарды салуға, көппәтерлі тұрғын үй немесе жеке тұрғын үйлер кешенін салуға бөлінген аумақтар шегінде абаттандыру мен көгалдандыруға жобалық-сметалық құжаттама болмаған жағдайда, Бірыңғай оператор объектіні пайдалануға беру мақсатында тиісті жобалық-сметалық құжаттаманы әзірлеуді және ведомстводан тыс кешенді сараптамадан өтуді ұйымдастырады уәкілетті компаниямен. Бұл ретте, бұл шығындар құрылысты аяқтау үшін қаржыландыру көлеміне кіреді.

10. Бірыңғай оператор құрылыс мердігерлігі шартын жасасу тәсіліне байланысты көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын олардың ақылы, мерзімділігі және қайтарымдылығы шарттарында аяқтауды қаржыландыруды келесі тәсілдермен жүзеге асырады:

тікелей қаржыландыру немесе механизм арқылы шартталғанның ағымдағы мердігермен (бас мердігермен) құрылыс мердігерлігі шартын қайта жасасу кезінде немесе жаңа мердігермен (бас мердігермен) құрылыс мердігерлігі шартын жасасу кезінде қаржыландыру;

қатысушымен (инвестормен) бірлескен қызмет туралы шарт жасасу кезінде тікелей қаржыландыру.

11. Бірыңғай оператор көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтауды қаржыландыруды келесі шарттармен жүзеге асырады:

сыйақы мөлшерлемесі - сыйақы мөлшерлемесі кредиттік желі ашу арқылы тікелей қаржыландыру кезінде қорландыру құнынан 3%-дан аспауға тиіс және Бірыңғай оператор шартты салымдарды орналастырған кезде екінші деңгейдегі банк үшін қорландыру құнынан 5%-дан аспауға тиіс;

қаржыландыру мерзімі - көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау мерзімінен бастап 18 айдан аспайды;

негізгі борышты және/немесе сыйақыны төлеу бойынша жеңілдікті кезең - Бірыңғай оператордың ішкі құжаттарына сәйкес рұқсат етіледі;

нысаналы мақсаты – көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау, оның ішінде инженерлік желілерді, оның ішінде сыртқы, жүйелер мен жабдықтарды салу, абаттандыру және көгалдандыру құрылысқа бөлінген аумақтарда, жұмыстарды қалпына келтіруге, жобалық-сметалық құжаттаманы түзетуге және/немесе әзірлеуге және құрылысты аяқтауға, объектілерді пайдалануға беруге байланысты басқа да қажетті іс-шараларды қаржыландыруға жұмсалатын шығындар. толық дайындық және қаражатты (шығындарды) қайтару Бірыңғай оператор, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт бұзылған жағдайда үлестің құнын өтеу, сондай-ақ өзге де әкімшілік-шаруашылық шығындар.

Қатысушымен (инвестормен) бірлескен қызмет туралы шарт жасасу кезінде қаржыландыру әкімшілік-шаруашылық шығындар мақсатында жүзеге асырылады.

12. Қаражатты (шығындарды) өтеу мақсатында Бірыңғай оператор көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтағаннан кейін уәкілетті компания жылжымайтын мүліктің сатылмаған объектілерін сатуды жүзеге асырады. Бұл ретте уәкілетті компания кепілдік беру жағдайы жарияланған сәттен бастап іске асырылмаған акцияларды сатуды жүзеге асырады.

13. Жобалық-сметалық құжаттаманың ведомстводан тыс кешенді сараптамасының нәтижелері бойынша жобалық құны он және одан да көп пайызға өскен жағдайда, уәкілетті компаниядан 0,5%-дан 1%-ға дейінгі мөлшерде кепілдік жарнасының айырмасы алынады. кепілдікті алған кездегі кепілдік жарнасының мөлшерлемесіне байланысты жобаның бастапқы және түзетілген құны, несие желісін ашу туралы келісімге несие шарттары бойынша соңғы төлем жасалған күнге сәйкес төленген күні бар несиені ұйымдастырғаны үшін комиссия ретінде қосылады.

14. Көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау мақсатында Бірыңғай оператор келісімшарт жасасудың келесі дәйекті әдістерінің біріне байланысты мердігерді (бас мердігерді) таңдайды:

1) ағымдағы мердігермен (бас мердігермен) құрылыс мердігерлігі шартын қайта жасасу;

2) қатысушымен (инвестормен) бірлескен қызмет туралы шарт жасасу;

3) жаңа мердігермен (бас мердігермен) құрылыс мердігерлігі шартын жасасу.

15. Шарт жасасу тәсілін таңдаудың негізі:

1) Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрінің 2015 жылғы 19 қарашадағы № 702 бұйрығымен бекітілген (Нормативтік құқықтық актілердің мемлекеттік тіркеу тізілімінде № 12425 болып тіркелген) Ғимараттар мен құрылыстардың сенімділігі мен орнықтылығына техникалық байқауды жүзеге асыру қағидаларына сәйкес жүргізілетін техникалық байқау (қажет болған жағдайда);

2) "Аудиторлық қызмет туралы" Қазақстан Республикасы Заңының 5-бабына сәйкес жүргізілетін аудит нәтижелеріне негізделген қорытындылар (есептер) болып табылады.

16. Бірыңғай оператор мердігермен (бас мердігермен) құрылыс мердігерлігі шартын келесі жағдайларда қайта жасасуды жүзеге асырады:

1) мердігерде (бас мердігерде) немесе уәкілетті компанияда болмаған кезде де осы Қағидалардың 4-тармағында көзделген техникалық зерттеп-қарауды жүргізу үшін негіздер болмаған жағдайларда жүргізіледі:

үлескерлердің ақшасын нысаналы пайдалану бойынша бұзушылықтарды жою;

тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарттарын есепке алу кезіндегі бұзушылықтар;

6 (алтыдан) астам салық берешегі 6 ай ішінде өтелмеген АЕК;

атқарушылық іс жүргізу және (немесе) мүліктік немесе мүліктік емес сипаттағы сот ісін жүргізу;

2) объектінің құрылысын аяқтауға мердігердің (бас мердігердің) жұмыстың қалдық физикалық көлемі құнының кемінде 30% сомасына өзінің қатысуы, оның ішінде:

ақшалай қаражат түріндегі жұмыстардың қалдық физикалық көлемдері құнының кемінде 10%;

уәкілетті компанияға берілген қаржыландыруды қайтару бойынша міндеттемелерді қамтамасыз ету мақсатында Бірыңғай операторға кепіл түрінде берілетін қалдық физикалық жұмыс көлемінің құнының кемінде 20%.

17. Егер ағымдағы мердігер (бас мердігер) осы Қағидалардың 16-тармағында көзделген талаптарға сәйкес келмеген жағдайда, көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау мақсатында Бірыңғай оператор уәкілетті компанияның бірлескен қызмет туралы шарт жасасуын ұйымдастыруды жүзеге асырады. қатысушымен (инвестормен).

18. Бірлескен қызмет туралы шарттың қатысушысы (инвесторы) Бірыңғай оператордың ішкі құжаттарына сәйкес квазимемлекеттік сектордың жекелеген субъектілерінің веб-сатып алу порталында және Бірыңғай оператордың ресми интернет-ресурсында хабарландыру орналастыру арқылы анықталады.

19. Көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің құрылысын аяқтау мақсатында бірлескен қызмет туралы шартқа қатысушылар жарналар енгізеді:

уәкілетті компания жер учаскесін және аяқталмаған құрылысты ұсынады;

Бірыңғай оператор таңдаған бірлескен қызметке қатысушы (инвестор) көппәтерлі тұрғын үйдің немесе жеке тұрғын үйлер кешенінің қалдық физикалық жұмыс көлемінің құны объектілерді пайдалануға беру үшін жеткілікті, бас мердігерлік шартта айқындалады.

20. Егер мердігерді (бас мердігерді) таңдау осы Қағидалардың 14-тармағының 1) және 2) тармақшаларында көзделген тәсілдермен жүзеге асырылмаған жағдайда, уәкілетті компания Қазақстан Республикасының квазимемлекеттік сектордың жекелеген субъектілерінің сатып алулары туралы заңнамасына сәйкес бас мердігерді (бас мердігерді) ріктеуді жүзеге асырады.

В соответствии с подпунктом 2) пункта 1 статьи 38 Закона Республики Казахстан "О долевом участии в жилищном строительстве" ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Утвердить прилагаемые Правила выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика).

2. Комитету по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и строительства Республики Казахстан в установленном законодательством порядке обеспечить:

1) государственную регистрацию настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан;

2) размещение настоящего приказа на интернет-ресурсе Министерства промышленности и строительства Республики Казахстан.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на курирующего вице-министра промышленности и строительства Республики Казахстан.

4. Настоящий приказ вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования.

Министр промышленности и
строительства Республики Казахстан

Е. Нагаспаев

"СОГЛАСОВАН"
Министерство национальной
экономики Республики Казахстан

Утверждены приказом
Министра промышленности и
строительства Республики Казахстан
от 25 декабря 2025 года № 551

Правила выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика)

Глава 1. Общие положения

1. Настоящие Правила выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика) разработаны в соответствии с подпунктом 2) пункта 1 статьи 38 Закона Республики Казахстан "О долевом участии в жилищном строительстве" (далее – Закон) и определяют порядок выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика).

2. В настоящих Правилах используются следующие основные понятия:

1) комплекс индивидуальных жилых домов – отдельно стоящие здания в количестве не менее пятидесяти, предназначенные для личного (семейного) проживания высотой не более трех этажей с учетом мансарды и цокольного этажа, строительство которых предусмотрено проектно-сметной документацией;

2) гарантия – обязательство Единого оператора жилищного строительства по организации завершения строительства многоквартирного жилого дома и (или) комплекса индивидуальных жилых домов при наступлении гарантийного случая и передаче доли в многоквартирном жилом доме и (или) комплексе индивидуальных жилых домов дольщикам по договорам о долевом участии в жилищном строительстве;

3) гарантийный случай – событие или совокупность событий, определенные настоящим Законом, с наступлением которых у Единого оператора жилищного строительства возникают обязательство по завершению строительства многоквартирного жилого дома и (или) комплекса индивидуальных жилых домов и ответственность перед дольщиками по договору о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве;

4) гарантийный взнос – сумма денег, уплачиваемая уполномоченной компанией Единому оператору жилищного строительства по договору о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве;

5) проектная стоимость многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов (далее – проектная стоимость) – стоимость строительно-монтажных работ, затраты на управление проектом, авторский и технический надзоры, вознаграждение по займам и иные расходы, предусмотренные настоящим Законом;

6) долевое участие в жилищном строительстве – отношения сторон, основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве;

7) участники долевого участия в жилищном строительстве – застройщик, уполномоченная компания, подрядчик (генеральный подрядчик), банк второго уровня, инжиниринговая компания, Единый оператор и дольщик;

8) инжиниринговая компания в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее – инжиниринговая компания) – юридическое лицо, осуществляющее инжиниринговые услуги в области архитектуры, градостроительства и строительства, аккредитованное в установленном законодательством Республики Казахстан порядке и соответствующее требованиям настоящего Закона;

9) инжиниринговые услуги в сфере долевого участия в жилищном строительстве – комплекс инжиниринговых услуг в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в том числе по мониторингу за ходом строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов и контролю за целевым использованием денег, направленных на строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;

10) застройщик в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее – застройщик) – юридическое лицо, осуществляющее деятельность по организации долевого участия в жилищном строительстве многоквартирных жилых домов и (или) комплекса индивидуальных жилых домов за счет собственных и (или) привлеченных денег посредством участия в уставном капитале уполномоченной компании;

11) уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее – уполномоченный орган) – центральный исполнительный орган, осуществляющий руководство, а также в пределах своей компетенции межотраслевую координацию в сфере долевого участия в жилищном строительстве;

12) договор о долевом участии в жилищном строительстве - договор, заключаемый между уполномоченной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов и передать по завершении строительства второй стороне долю в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов, а вторая - произвести оплату и принять долю в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов;

13) Единый оператор жилищного строительства (далее – Единый оператор) – ипотечная организация с прямым или косвенным участием государства в уставном капитале, целью которой является участие в реализации государственной политики в области обеспечения доступности жилья населению Республики Казахстан через механизмы ипотечного кредитования и предоставления арендного жилья, развития долевого жилищного строительства, а также обеспечение доступности финансовых ресурсов для строительной отрасли;

14) уполномоченная компания - юридическое лицо, сто процентов голосующих акций (долей участия в уставном капитале) которого принадлежат застройщику, осуществляющее деятельность по обеспечению долевого строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов и реализации долей в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов, которое не вправе заниматься какой-либо иной коммерческой деятельностью, за исключением деятельности в специальных экономических зонах;

15) доля – квартира или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, или индивидуальный жилой дом с земельным участком в комплексе индивидуальных жилых домов, передаваемые дольщику в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве, входящие в состав построенного многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;

16) дольщик – физическое лицо (за исключением временно пребывающих иностранцев), юридическое лицо или лицо, осуществляющее деятельность в соответствии с договором о совместной деятельности (простое товарищество, консорциум), заключившее договор о долевом участии в жилищном строительстве с целью получения доли в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов.

Глава 2. Порядок выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика)

3. В целях завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, а также для определения остаточной стоимости работ Единый оператор осуществляет аудит, анализ и при необходимости техническое обследование, корректировку проектно-сметной документации.

При этом затраты на проведение технического обследования, аудита и корректировку проектно-сметной документации включаются в общий объем финансирования, предусмотренный для завершения строительства в соответствии с настоящими Правилами.

4. Единый оператор заключает договор с аккредитованной организацией, осуществляющей экспертные услуги по проведению технического обследования и оценки незавершенного строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов при наличии следующих оснований:

предписания должностных лиц, осуществляющих архитектурно-строительный контроль и надзор;

замечаний инжиниринговой компании по мониторингу за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков и объемам выполненных работ в пределах проектной стоимости;

замечаний авторского надзора на соответствие проектно-сметной документации;

отсутствия строительно-монтажных работ более 6 месяцев;

при консервации строительства незавершенного объекта.

5. Единый оператор в целях проведения аудита уполномоченной компании заключает договор с независимой аудиторской организацией.

6.Отбор аккредитованных организаций, осуществляющих экспертные услуги по проведению технического обследования и оценки незавершенного строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов и аудиторских организаций осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан о закупках отдельных субъектов квазигосударственного сектора.

7. Единый оператор на основании проектно-сметной документации, первичных учетных документов и документации, включающей результаты технического обследования (при наличии) и/или аудита, проводит анализ остаточных физических объемов работ, их стоимости и суммы финансирования уполномоченной компании с учетом дополнительных затрат, связанных с завершением строительства, вводом объектов в эксплуатацию и возвратом средств (затрат) Единого оператора.

8. Единый оператор осуществляет организацию корректировки, повторной экспертизы и переутверждения уполномоченной компанией проектно-сметной документации, в случае если возникла обоснованная необходимость внесения в проектно-сметную документацию изменений и (или) дополнений существенного характера, влияющих на конструктивную схему объекта, его объемно-планировочные, инженерно-технические и (или) технологические проектные решения, включая замену инженерного и (или) технологического оборудования, основных материалов и (или) изделий, изменяющих технико-экономические показатели, а также при увеличении сметной стоимости, приведенной к дате заключения договора о проведении комплексной вневедомственной экспертизы, не менее чем на десять процентов по причине увеличения стоимости строительных ресурсов.

9. В случае отсутствия проектно-сметной документации на строительство инженерных сетей, в том числе наружных, систем и оборудований, благоустройство и озеленение в пределах территорий, отведенных под строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, Единый оператор в целях ввода объекта в эксплуатацию осуществляет организацию разработки соответствующей проектно-сметной документации и прохождения комплексной вневедомственной экспертизы уполномоченной компанией. При этом, данные затраты входят в объем финансирования для завершения строительства.

10. Единый оператор в зависимости от способа заключения договора строительного подряда, осуществляет финансирование завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов на условиях их платности, срочности и возвратности, следующими способами:

прямое финансирование или путем механизма обусловленного финансирования при перезаключении договора строительного подряда с текущим подрядчиком (генеральным подрядчиком) или при заключении договора строительного подряда с новым подрядчиком (генеральным подрядчиком);

прямое финансирование при заключении договора о совместной деятельности с участником (инвестором).

11. Единый оператор осуществляет финансирование завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов на следующих условиях:

ставка вознаграждения - ставка вознаграждения не должна превышать стоимость фондирования более чем на 3% при прямом финансировании через открытие кредитной линии и не должна превышать стоимость фондирования для банка второго уровня более чем на 5% при размещении Единым оператором обусловленных вкладов;

срок финансирования - не более 18 месяцев от срока завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;

льготный период по выплате основного долга и/или вознаграждения - допускается в соответствии с внутренними документами Единого оператора;

целевое назначение – завершение строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, включая строительство инженерных сетей, в том числе наружных, систем и оборудований, благоустройство и озеленение в пределах территорий, отведенных под строительство, расходы на возобновление работ, корректировку и/или разработку проектно-сметной документации и финансирование иных необходимых мероприятий, связанных с завершением строительства, вводом объектов в эксплуатацию в полной готовности и возвратом средств (затрат) Единого оператора, возмещения стоимости доли в случае расторжения договора о долевом участии в жилищном строительстве, а также иные административно-хозяйственные затраты.

При заключении договора о совместной деятельности с участником (инвестором), финансирование осуществляется в целях административно-хозяйственных затрат.

12. В целях возмещения средств (затрат) Единого оператора по завершению строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов уполномоченная компания осуществляет реализацию нереализованных объектов недвижимости. При этом уполномоченная компания осуществляет реализацию нереализованных долей с момента объявления гарантийного случая.

13. В случае увеличения проектной стоимости на десять и более процентов, установленных по результатам комплексной вневедомственной экспертизы проектно-сметной документации, с уполномоченной компании взимается разница гарантийного взноса в размере от 0,5 % до 1 % от разницы между первоначальной и скорректированной стоимостью проекта в зависимости от ставки гарантийного взноса на момент получения гарантии, путем включения в соглашение об открытии кредитной линии в качестве комиссии за организацию займа с датой ее оплаты соответствующей дате последнего платежа по кредитным договорам.

14. В целях завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов Единый оператора осуществляет выбор подрядчика (генерального подрядчика) в зависимости от одного из следующих последовательных способов заключения договора:

1) перезаключение договора строительного подряда с текущим подрядчиком (генеральным подрядчиком);

2) заключение договора о совместной деятельности с участником (инвестором);

3) заключение договора строительного подряда с новым подрядчиком (генеральным подрядчиком).

15. Основанием для выбора способа заключения договора являются заключения (отчеты) по итогам:

1) технического обследования (при необходимости), проводимого в соответствии с Правилами осуществления технического обследования надежности и устойчивости зданий и сооружений, утвержденными приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 19 ноября 2015 года № 702 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 12425);

2) аудита, проводимого в соответствии со статьей 5 Закона Республики Казахстан "Об аудиторской деятельности".

16. Единый оператор осуществляет перезаключение договора строительного подряда с подрядчиком (генеральным подрядчиком) в случае:

1) отсутствия оснований для проведения технического обследования, предусмотренных пунктом 4 настоящих Правил и при отсутствии у подрядчика (генерального подрядчика) или уполномоченной компании:

нарушений по целевому использованию денег дольщиков;

нарушений при учете договоров долевого участия в жилищном строительстве;

налоговой задолженности свыше 6 (шести) МРП, непогашенной в течение 6 месяцев;

исполнительного производства и (или) судебных производств имущественного или неимущественного характера;

2) собственного участия подрядчика (генерального подрядчика) в завершении строительства объекта на сумму не менее 30 % от стоимости остаточных физических объемов работ, из которых:

не менее 10 % от стоимости остаточных физических объемов работ в виде денежных средств;

не менее 20 % от стоимости остаточных физических объемов работ в виде залогов, предоставляемого Единому оператору в целях обеспечения обязательств по возврату предоставленного финансирования уполномоченной компании.

17. В случае если текущий подрядчик (генеральный подрядчик) не соответствует требованиям, предусмотренным пунктом 16 настоящих Правил, в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов Единый оператор осуществляет организацию заключения уполномоченной компанией договора о совместной деятельности с участником (инвестором).

18. Участник (инвестор) договора о совместной деятельности определяется в соответствии с внутренними документами Единого оператора, путем размещения объявления на вэб-портале закупок отдельных субъектов квазигосударственного сектора и на официальном интернет-ресурсе Единого оператора.

19. В целях завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, участники договора о совместной деятельности вносят взносы:

уполномоченная компания предоставляет земельный участок и незавершенное строительство;

выбранный Единым оператором участник (инвестор) совместной деятельности стоимость остаточных физических объемов работ многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, достаточных для ввода объектов в эксплуатацию, определяемые договором генерального подряда.

20. В случае если выбор подрядчика (генерального подрядчика) не состоялся способами, предусмотренными подпунктами 1) и 2) пункта 14 настоящих Правил, уполномоченная компания осуществляет отбор генерального подрядчика в соответствии с законодательством Республики Казахстан о закупках отдельных субъектов квазигосударственного сектора.